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金裕·碧水湾拟提物业费引业主不满

2019-08-14 00:05:23 字号:

    金裕·碧水湾拟提物业费引业主不满

    业主成立维权小组应对,物业公司向南方日报记者说明情况

    “物业公司要涨物业费,但他们从未公开过具体账目,也不肯公布。我们对此不满,但没有业委会,也不知道如何跟物业公司去谈。”近日,金裕·碧水湾的黄女士告诉南方日报记者,他们小区的业主们遇到了“麻烦事”。

    业主说▶▷

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    物业费上涨只是一个“导火索”

    金裕·碧水湾业主刘叔告诉记者,小区物业公司给每户业主发了一封信。主要内容是,从今年5月1日起,小区的物业管理费将从1.2元/平方米涨到1.6元/平方米。对于要上调收费,小区一些业主表示不满。

    刘叔告诉记者,业主们之所以普遍不满,可以说是矛盾长期积累的结果,这次只是一个“导火索”。物业公司的服务“缩水”,早已引得业主怨声载道。

    刘叔说,金裕·碧水湾物业服务目前存在多个问题。第一,小区会所用于商业,成了一条商业街。会所的游泳池等设施对外营业,小区居民使用也要跟外人一样,收取同等费用。小区会所的面积算入了公摊面积,但业主们无法享受会所的便利。

    其次,物业公司服务长期缺位。刘叔表示,现在小区的清洁卫生比较差,治安也不好。小区本来应该是每栋一名阿姨负责保洁,现在却是三栋共用一人。小区保安理应每天工作8小时,现在却要工作12个小时。服务质量不断下降。另一名小区业主告诉记者,之前小区有几户人家竟然下午三四时被盗,他们家也被盗过两次。

    第三,小区账目存在问题。金裕·碧水湾一名女业主告诉记者,物业公司的账目明细一直不公开,业主对于物业公司的收支状况毫不了解。小区内的广告费收入多少,会所的租赁收入多少,这些业主全都不知道,也不清楚这些钱用到哪里去了。业主们能感受到的,就是分摊费用很高。

    该女业主说,小区每户每月的水电分摊费用要40—50元,过年时候更高,因为过年小区外面灯笼的电费也要分摊。此外,物业公司在小区内办公,她认为物业公司的水电费也是业主们来分摊的。

    2

    物业费上调应公开账目

    刘叔告诉记者,业主们反对上调物业费,只因账目不明。如果物业公司方面愿意公开账目,物业费又确实有提高必要,那业主自然会同意提价。

    此次提价,物业公司的理由是物业费10年未涨,工资水平却在提升,资金不够物业服务水平肯定下降。对此,业主们觉得物业公司有猫腻。

    有业主给记者算了一笔账,依照目前每户每平方米1.2元来计算,物业公司每月收取的物业费在60万—70万元。此外还有小区广告费收入和会所收入。而按照小区保洁人员与保安人员的工资,花在他们身上的钱每月只有20万元左右。那么剩余的钱哪里去了呢?不能用来支付物业人员的工资吗?他们想不到物业公司还有哪些方面需要支出。

    业主们还反映,金裕·碧水湾是惠州垃圾分类的试点小区。物业公司负责向业主分发分类垃圾袋。业主在领袋子时需要签名,物业借此机会,让部分业主同时在提高物业费的协议上签名。有业主以为领垃圾袋要签两次名,就这样签了名还不知晓。

    目前,小区业主已经成立了维权小组。刘叔作为维权小组的负责人,正在征集维权住户的签名。刘叔说,小区有不少业主是广州、深圳等外地人,他们不会天天在家,因此征集足够的签名需要时间。

    小区业主还认为,10年没有业委会,已经影响了小区事务的处理。他们想借此机会成立业委会,以更好维护自身权益。

    鉴于长湖苑等小区此前成立业委会出现的问题,刘叔已经要求物业公司方面给予支持。刘叔说,物业公司向他表示,支持成立业委会,小区肯定不会出现打人的事件。

    物业公司回应▶▷

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    “包干制”无须公开账目

    金裕·碧水湾物业管理方为惠州金房物业管理有限公司。公司相关负责人罗经理就业主的质疑,接受了南方日报记者的采访。

    罗经理告诉记者,他们在4月7日的确给业主发过一封信,主要是小区的物业费用自2003年入伙以来一直没涨。近年来因为物价上涨、工资增加、经营成本上升,公司出现了亏损,服务质量也有所下降。有鉴于此,公司拟从5月1日起,将小区的物业服务费从每月每平方米1.2元提升到1.6元,商铺由1.8元提升到2.4元。

    但按照规定,“包干制”的物业公司想要提高收费,必须得到大多数业主的同意,所以罗经理他们每日都在征集业主的签名。罗经理向记者展示了征集到的一些签名并表示,小区提价肯定会征得多数业主同意,还要到物价部门审批、备案、公示,绝不可能擅自提价。

    金裕·碧水湾的物业实行“包干制”,按照合同规定,物业公司要保证一定的服务质量。而罗经理并不讳言小区服务质量在下降,达不到合同的标准,而原因他认为是物业费低,员工待遇低。

    罗经理告诉记者,根据惠州物价局价格成本调查队的调查,2011年物业从业人员的人均工资,每月是1926.74元,而惠城区在岗职工同年的平均工资是3397元。工资低直接导致人员严重流失,公司招不到人。

    罗经理说,他已经在金裕·碧水湾做了十年物业经理。过去待遇好的时候,大家争着当保安,谁干得不好就有被炒的危险。如今可以说倒过来了,他求着保安留下来,保安服务不到位他也不敢炒掉。如此一来,服务质量自然会下降。

    有关公开账目问题,罗经理表示,依照规定,“包干制”的物业公司无须向业主公开账目。这点在前期物业服务协议中已经写了。只有酬金制物业才有必要公开账目。

    而对于小区业主给记者算的那笔账,罗经理笑言之前已经有人跟他算过了。业主只算了员工工资支出,没有计算小区维护、绿化、维修等其它方面的支出。至于小区会所用作商业,那是开发商的事情,跟物业无关。会所面积部分计入了业主的公摊面积,但不是全部。

    对于小区的广告费等经营性收入,罗经理说,都已经补贴到小区物业经费中。小区10年没有动用过维修基金,因为路面、灯等设施的维修,用的基本都是广告费等收入。

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    支持小区成立业委会

    罗经理对记者说,小区成立10年,至今没有业委会,主要是业主从来没有提出过这个要求。他们作为物业公司,没有权力帮助业主组织业委会。但现在业主提出这个要求了,他们肯定支持。

    而对于物业费涨价维权小组的活动,物业公司方面表示不会反对。罗经理说,刘叔他们挨家挨户搜集签名,从没通知过物业,他们知晓后也没有阻扰。但是按照规定,这种做法物业公司是可以制止的,这充分说明物业方面的善意。住户反映过的发放垃圾袋时“骗”业主签名同意涨物业费,也都是子虚乌有。

    罗经理还特意提到,小区一期房子便宜,业主收入相对低,他们反对涨价可以理解。但小区二期及三期业主都是挺支持的。不涨物业费,小区物业服务只能保持现状,对业主没有好处。物业服务下降,小区房屋保值、二手房买卖收益都会受影响。物业费提高到每月1.6元/平米,符合市物价局《完善惠州市市区物业服务收费政府指导价管理工作的方案》,但具体提高到多少,双方可以协商。

    ■律师

    会所如计入公摊

    租赁收入要公开

    广东卓凡律师事务所的余安平律师,曾经接受过金裕·碧水湾黄女士的咨询。余安平律师介绍,小区成立业委会必须通过“双2/3”条件(即加入业委会的业主人数须占小区业主总数的2/3、加入业委会的业主房产面积须占小区物业面积总数的2/3)。

    而金裕·碧水湾部分业主出于维权需要,先行成立“物业费维权委员会”,再逐步成立小区业委会的做法,也是余安平律师的建议。

    记者就金裕·碧水湾物业不愿公开账目的情况,再次咨询余安平律师。余律师表示,“包干制”物业公司的确有权利不向业主公开账目细则,但同样,物业公司也必须按照协议签订的服务标准向业主提供服务,并按照协议签订的价格向业主收取物业费,它没有权力擅自提价。

    会所面积如果此前计入了业主的公摊面积,那么其全部或者部分收益,归全体业主所有。其租赁出去所取得的经营性收入,有必要向业主公开,并将全部或者部分收益交由业主处置。

    此外,会所的经营性收入也不能用以补贴物业开支。因为在“包干制”小区,业主缴纳的物业费,包含了物业公司提供的全部服务。不需要再用会所收入为物业公司另外支付费用。

    ■小知识

    酬金制与包干制

    酬金制:

    酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或承担。

    酬金制下,物业管理企业提供物业服务,按固定的金额或比例收取的酬金,扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言,物业服务费用的收支情况较为透明,避免了收费与服务不相符的情况,保护了业主合法权益;对物业管理企业而言,由于酬金是按照预收的物业服务资金提取,具有相对的固定性,可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下,物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

    包干制:

    包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

    物业管理企业在与业主签订物业服务合同时应明确服务费额度和服务内容、服务质量标准,并明确在此前提下的盈余或亏损是由物业管理企业承担。

    包干制,对业主而言物业服务费是固定的,不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化;对物业管理企业而言,物业项目管理服务的利润不再是固定的,企业可以不断挖掘管理潜力,通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长。


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